大连万达当前究竟选择在哪里上市融资
截至2025年最新信息显示，大连万达集团已正式撤回A股IPO申请，转而通过珠海万达商管在香港联交所完成H股上市，这标志着其历时数年的资本运作终于尘埃落定。我们这篇文章将解析其上市路径选择的深层逻辑及最新进展。
核心上市进程与现状
2023年6月，万达商管因未能在证监会规定的期限内完成A股上市对赌协议，触发逾300亿元股权回购条款。迫于流动性压力，集团于2024年第三季度转而启动港股上市程序。2025年1月15日，珠海万达商管（股票代码：03699.HK）最终以16.8港元/股的发行价挂牌，首日市值达1420亿港元。
值得注意的是，此次上市资产包剔除了原先包含的文旅项目，仅保留核心商业地产运营业务。这种"断臂求生"式的调整，既符合港交所对轻资产模式的偏好，也反映出万达降低负债率的迫切需求。
估值差异成为关键转折点
国内监管部门对房地产企业IPO的审慎态度，导致万达A股估值预期长期徘徊在15倍PE左右。相较之下，港股市场给予头部商业运营商的估值中枢达22倍，这种近50%的溢价空间最终促成战略转向。
多重因素驱动上市地变更
政策环境变化构成决定性影响。2024年实施的《商业地产REITs试点扩容通知》虽提供新融资渠道，但要求主体必须为上市公司。面对到期的美元债偿付压力，万达不得不选择审批周期更短的港股通道。
从资本运作视角看，港股上市便于未来对接粤港澳大湾区跨境融资工具。特别是"深港通"标的身份，能为内地投资者提供合规持股途径，这种双向流动性优势恰是A股市场所欠缺的。
后续资本布局展望
上市募资中约60%将用于存量债务置换，剩余部分投向数字化管理系统升级。据招股书披露，万达计划2026年前完成全部物业的ERP系统改造，这项耗资27亿港元的工程有望将运营效率提升18%。
市场分析师普遍关注其未来是否会分拆酒店业务单独上市。目前君亭酒店集团已进入上市辅导期，这种"化整为零"的资本策略可能成为万达降低杠杆率的新路径。
Q&A常见问题
为何放弃筹备多年的A股上市
根本原因在于房地产行业IPO政策持续收紧，加上对赌协议时间窗口到期。相较而言，港股6-9个月的审核周期更具可预测性，且国际投资者对商业运营模式的认可度更高。
珠海万达与大连万达的股权关系
上市主体通过VIE架构实现控制权安排，珠海万达商管作为境外上市平台，通过协议方式控制境内29个主要城市的万达广场运营权，这种设计既满足外资准入限制，又保障了收益传导。
H股上市对万达负债率的影响
按2025年一季报测算，成功上市可使集团净负债率下降23个百分点至148%，但距离行业安全线仍存在差距。后续需要观察商业租金证券化(CMBS)发行进展，这是其去杠杆计划的关键一环。
