企业转租业务的会计处理有哪些关键点需要注意
根据IFRS 16和CAS 21的规定，转租会计处理需区分经营租赁与融资租赁两种模式，核心在于判断转租方是否保留资产控制权。2025年最新修订的租赁准则要求企业在转租交易中需进行"双重测试"，既要评估原租赁合同性质，也要独立判断转租合同特征。
一、转租业务的核心判定逻辑
当企业作为中间承租人时，需要平行完成两个关键判断：在一开始依据原租赁合同条款确认自身是承租人还是使用权资产持有者；然后接下来根据转租条件判断将资产转移给次承租人的程度。这种双重身份判定直接影响资产负债表呈现方式。
1. 原租赁合同性质判定
值得注意的是，2025年修订版特别强调"经济实质重于法律形式"原则。即使合同条款符合经营租赁特征，若存在可变租金与标的资产收益挂钩、租赁期覆盖资产主要使用寿命等情形，仍可能触发融资租赁认定。
二、不同场景下的会计处理
实务操作中主要存在三种典型情境，每种情境都将导致迥异的财务影响：
1. 原租赁为经营租赁
转租方继续按直线法确认原租赁费用，同时将转租收入按权责发生制确认。此时资产负债表中不体现使用权资产，但需要在附注中披露或有租金义务。这种处理方式下，企业需要特别注意收支确认时点的配比问题。
2. 原租赁为融资租赁
转租构成再融资行为，原使用权资产需终止确认，并按转租条件重新分类。若转租也被判定为融资租赁，产生的金融负债应以摊余成本计量。一个有趣的现象是，这种情况下可能同时产生资产处置损益和利息收支。
三、特殊事项处理要点
企业经常忽视转租保证金处理，这部分款项在IFRS下应区分为金融负债或收入抵扣项；而CAS则要求严格按现金收付时点处理。服务型转租（如包含保洁、安保等附加服务）的收入分解也常常成为审计调整高发区。
Q&A常见问题
如何判断转租是否构成销售行为
需评估次承租人是否获得资产主导使用权，关键指标包括：替换权条款、资产改良权限、以及运营决策自主度等。
转租期短于原租赁期的处理差异
此时可能产生租赁负债重新计量问题，IFRS要求按修改后现金流折现，而CAS允许简化处理。
新冠疫情特别条款的延续影响
2025年仍需关注疫情期租金减免条款对转租业务的影响，特别是阶梯式恢复支付等特殊安排。
